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【皇冠搏彩中心网站】房地产行业所得税的风险点提示

发布时间:2020-12-25

房地产行业税收政策具有特殊性和复杂性,现将企业所得税汇算清缴过程中应注意的几个风险点进行了梳理。


1.关于账面成本、动态成本和计税成本的差异

通常情况下,由于各个企业财务管理体制不一样,或者财务部门和成本部门信息沟通不畅,可能会造成账面成本小于动态成本。企业需要对照付款记录,逐笔核实实际发生的动态成本,如果有漏项,则补录到账面成本。

账面成本预提成本费用后,汇算清缴时需要关注税法允许扣除的预提成本费用,剔除税法不允许扣除的预提部分,将账面成本调整为计税成本。


2.关于计税土地成本的确认

营改增后,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

汇算清缴时,由于企业所得税收入确认和增值税收入确认会存在一定差异,需要关注土地成本中抵减销项税额的部分,减少开发产品企业所得税计税成本,按照结转销售面积计算扣除。


3.关于收入确认的税会差异

按照企业会计准则,确认收入需同时满足5个条件:

①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售的商品实施有效控制;

③收入的金额能够可靠计量;

④相关的经济利益很可能流入企业;

⑤相关已发生的成本能够可靠计量。

根据《皇冠搏彩中心网站》的规定:“企业通过正式签订《皇冠搏彩中心网站》或《皇冠搏彩中心网站》所取得的收入,应确认为销售收入的实现”,具体规定了不同销售方式下的销售收入确认时点。另外《皇冠搏彩中心网站》第九条规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。税法上规定的销售收入确认时间与会计核算上不一致,会存在税会差异,汇算清缴时需要注意相关的纳税调整。




4限地价、竞配建的企业所得税处理

近年来,限地价、竞配建的土地供给模式比较普遍,将正常招拍挂的大部分土地溢价从现金转换成实物,表面上限制了土地成交最高价,但扣除配建房后,可售部分的实际楼面地价不仅没有降低,还引发了涉税风险。

限地价、竞配建模式涉税处理,全国没有统一的规定政府回购方式常见的处理方法是取得的相关收入应计入企业所得税收入总额,发生与取得收入有关的、合理的支出,可在计算应纳税所得额时扣除;如果不是以政府回购方式,应与政府国土部门沟通,首选直接移交方式,即配建产权首次登记到政府指定的单位,一般不计收入,配套建设的相关支出单独核算,作为取得土地使用权的成本,计入开发产品计税成本;其次,如果确定了是无偿移交方式,由于大部分地方尚未明确处理方法,建议积极与主管税务机关沟通,争取主管税务机关对该模式的支持理解,避免按视同销售处理,而是按不计收入,成本可扣除来处理,尽量降低有关税负。


5、如何判定售房价格偏低

由于市场行情的不确定性以及尾盘打折销售等特殊情况,税企双方如何理解计税依据明显偏低,经常会产生争议。

通常情况下,正当理由包括以下内容,需根据实际情况作出客观判断:同一楼盘的高档和低档开发产品的售价差异,或者受产品楼层、品质等影响售价;受国家宏观调控或者楼市行情影响,地产下行期打折销售;法院判定或裁定的转让价格,包括仲裁裁定的转让价格;第三方评估机构进行评估房地产价值;以公开拍卖方式转让房地产的价格;政府物价部门确定的转让价格;个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人;拆迁安置售房;房地产转让双方能够提供有效证据证明其合理性且经主管税务机关认定的其他合理情形。


由于税会差异性、各税种之间的差异性、税收政策不明确性以及执行口径差异性等,都会使企业面临一定的税务风险,实务中企业应当根据不同的情形进行具体分析和纳税调整,对于税收不明确的地方,提前做好税务规划和预案,积极与主管税务进行沟通确认,以降低税务风险。


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